1) Cláusulas contratuais
que tratam da devolução dos valores pagos em caso de rescisão do compromisso de
compra e venda
Alguns contratos estipulam que a construtora tem o dever de devolver, tão
somente, 25% das parcelas pagas, em caso de rescisão contratual, com a retenção
ilegal de 75% do valor pago. Em alguns casos até mais.
Diz-se indevida e ilegal uma retenção tão alta, uma vez que o artigo 53
do Código de Defesa do Consumidor (CDC) dispõe ser nula de pleno direito
qualquer cláusula que estabeleça a perda das prestações pagas:
Art. 53. Nos contratos de compra e
venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas
alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as
cláusulas que estabelecem a perda total das prestações pagas em beneficio do
credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e
a retomada do produto alienado.
Ainda oriundo do mesmo Estatuto, a artigo 83
do CDC, através de seu implícito princípio, preceitua que é legítimo ao
consumidor demandar sobre a devolução de parcelas que foram pagas e que no caso
efetivo não foram restituídas pelos promitentes vendedores.
Nesses casos há o direito à restituição das
parcelas pagas com a rescisão do contrato, em até 90% dos valores já pagos,
conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça – STJ (AgRg no REsp
600.887/PE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/05/2015). O
amparo contra cláusulas abusivas é um direito básico do consumidor, sendo nula
qualquer cláusula contratual que impossibilite esse reembolso, em consonância
também com os artigos 6º, inciso IV, e 51, inciso II, ambos do CDC.
Especificamente em
relação à taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária), por diversas
vezes cobrada nos contratos, deve-se salientar que não é lícita a cobrança de
um dever imposto pela lei ao fornecedor de produtos ou serviços, qual seja, o
de prestar informação ao consumidor acerca de sua situação jurídica (arts. 4º,
e 6º, III, do CDC). Além disso, tal cobrança também violaria o art. 113 do
Código Civil, que preza pela boa-fé quando da celebração do negócio jurídico.
2) Cláusulas contratuais que
condicionam a entrega das chaves ao pagamento integral do preço (quitação)
Quando o negócio
entabulado tem o preço parcelado em prestações mensais, não se pode reputar
válida a cláusula que condiciona a entrega do bem à quitação do preço, sob pena
de desvirtuamento da própria natureza do contrato.
Com efeito, a quitação
do preço é condição necessária à outorga da escritura pública definitiva e
liberação da alienação fiduciária em garantia, e não para a imissão do
promitente-comprador na posse do bem.
Tais cláusulas desafiam
o disposto no artigo 491 do Código Civil,
segundo o qual: “Não sendo a venda a
crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço”.
Ora, tratando-se de compromisso de compra e venda a prazo, com o preço
parcelado em prestações, é dever do promitente-vendedor entregar o bem após a
conclusão da obra.
De acordo com o CDC,
considera-se vantagem manifestamente excessiva aquela que “[...] se mostra excessivamente onerosa para o consumidor,
considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e
outras circunstâncias peculiares ao caso” (art. 51, § 1º, III, do CDC). Ademais, o artigo 22, XV, do Decreto 2.181/97
considera ilegal “[...] restringir
direitos ou obrigações fundamentais à natureza do contrato, de tal modo a
ameaçar o seu objeto ou o equilíbrio contratual”.
3) Cláusulas que
determinam o repasse das Quotas Condominiais e IPTU antes da entrega das chaves
Conforme determina o
artigo 1.336 do Código Civil, é dever do condômino contribuir para as despesas
do condomínio na proporção de sua fração ideal. Desta feita, não é possível
impor a um sujeito de direito o referido dever, de forma primária e principal,
sem que antes tenha ele se tornado um condômino, ou seja, tenha sido
regularmente imitido na posse do imóvel adquirido.
Quem tem a propriedade
do imóvel, e a posse, é quem tem a obrigação de adimplir as quotas condominiais
passadas e futuras. Antes da entrega das chaves, geralmente, é a própria
construtora quem tem a posse.
Nesse sentido entendem
o STJ (REsp 660.229/SP, Rel. Ministro
CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 21/10/2004, DJ 14/03/2005, p. 378) e
o TJPR (9ª C.Cível - AC - 1297284-6 -
Ponta Grossa - Rel.: Luiz Osorio Moraes Panza - Unânime - - J. 19.02.2015).
Em caso de cobrança
indevida da quota condominial antes da entrega das chaves, deve esta ser
restituída em dobro, assim como o IPTU, nos termos do artigo 42, § único, da Lei nº. 8.078/90.
É dever da construtora
entregar o imóvel ao consumidor sem ônus condominiais, sendo encargo do
adquirente apenas aquelas quotas que se vencerem após a entrega das chaves.
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Talita Neuhaus - OAB/PR 75.545
Membro do Núcleo Jovem OAB Londrina
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