A relação civil entre condomínio e condôminos
está regulamentada no Código Civil, Lei 10.406/02 entre os artigos 1.331 e
1.358 e na Lei 4.591/64, que trata dos condomínios e incorporações imobiliárias
entre os artigos 1º a 27.
Parte dos estudiosos da área condominial entendem
que o Código Civil dada sua contemporaneidade revogou tacitamente em parte os
dispositivos da Lei de 1964, entretanto as duas leis estão ainda em vigor.
Malgrado ambas a leis disciplinarem a matéria
condominial desde a instituição do condomínio, sua administração e extinção nenhuma
das normas em comento tratou especificamente da regulamentação dos limites e
hipótese sobre a responsabilidade civil dos condomínios.
O Código Civil disciplina de maneira
abrangente o conceito de responsabilidade civil e o dever de reparação nos
artigos 186, 927 e seguintes. Ocorre que a norma é lacunosa quanto ao caso
específico dos condomínios e
Neste sentido, buscando uma resposta para a
problemática da responsabilização civil dos condomínios por furtos, roubos e
danos ocorridos em suas áreas comuns devemos nos socorrer na doutrina e na
jurisprudência que são fontes subsidiárias do direito.
A doutrina em sua esmagadora maioria entende
que o condomínio não deve responder, como regra, por furtos, roubos e danos a
bens particulares deixados em suas áreas comuns.
A jurisprudência, por sua vez,
majoritariamente se alinha ao entendimento doutrinário, com raras exceções
concebidas em razão da especificidade de cada caso concreto e em razão do livre
convencimento motivado característica da atividade jurisdicional.
O entendimento hoje firmado se fundamento no
fato de que ao deixar o veículo na garagem ou mesmo deixar bens particulares
nas áreas comuns não transfere o dever de guarda para o condomínio, tampouco
configura um contrato de depósito de modo que a guarda do bem fosse confiada ao
condomínio.
Outro fator determinante para a não responsabilização
do condomínio é que em regra, através de assembleia geral, os moradores fazem inserir
em sua convenção condominial uma cláusula que isenta o Condomínio, enquanto
ente despersonalizado, desse dever de indenizar tratando-se neste caso da
estipulação de uma cláusula de não
indenizar.
A obrigação de guarda, segundo a doutrina e
jurisprudência, somente prevalecerá e poderá ser considerada uma obrigação do
condomínio passando a ser exigível eventual a reparação se caso estiver
expressamente prevista na convenção ou regulamento interno a assunção de tal responsabilidade.
Não
obstante pode atrair o dever de indenizar pelo condomínio o fato de o condomínio
destacar de sua segurança, guardas ou vigilantes exclusivamente para esse fim,
isto é, o de zelar pelos veículos e demais bens deixados nas áreas comuns.
Neste sentido, se caso mantenha o condomínio
funcionários para este fim específico estará sujeito ao dever de indenizar no
caso da ocorrência dos danos já mencionados, pois se entende que o condomínio
assumiu esse dever de vigilância. Nesta hipótese, deverá o prejudicado somente
demonstrar que a segurança foi falha, ou seja, que houve por parte do
condomínio, através de seus funcionários de culpa in vigilando.
Além da demonstração de culpa caberá à vítima
do evento danoso comprovar a extensão de seus danos, isto é, quais foram os
prejuízos efetivamente sofridos com a conduta danosa que podem se limitar aos danos
materiais ou invadir a esfera imaterial da vítima.
Em conclusão, cumpre anotar que mesmo diante
de entendimentos jurisprudenciais engessados e legislação omissa é essencial
para cada caso concreto a análise minuciosa dos acontecimentos de fato que
permeiam cada situação.
REFERÊNCIAS
BIBLIOGRÁFICAS
STOCO, Rui. Tratado de Responsabilidade Civil: doutrina
e jurisprudência. 7. ed. São Paulo: editora revistas dos tribunais, 2007.
p. 693-700.
KOJRANSKI,
Nelson. Condomínio Edilício aspectos
jurídicos relevantes. 2. ed. São Paulo: editora Malheiros, 2015. p.
247-273.
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Bruno Henrique R. N. Morais - OAB/PR 81.047
Membro do Núcleo Jovem OAB Londrina
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