Das hipóteses de retomada do imóvel por parte do locador na locação residencial urbana

Inicialmente, a proposta do presente artigo é elucidar e verificar um dos aspectos mais importantes da locação de imóveis residenciais urbanos.

Frisa-se que o principal instrumento legal que regulamenta o tema é a Lei nº 8.245/91, melhorada em 2009 pela Lei nº 12.112/09.

A Lei de locações estabelece que quando o locador, deseja a retomada do imóvel, e não está em mútuo acordo com o locatário (Art. 9º, I), deverá faze-la utilizando-se da “denúncia”. Neste sentido, há duas espécies, a Denúncia Vazia, e a Denúncia Cheia.

A Denúncia vazia, ocorre quando o Locador retoma o imóvel, sem a necessidade de apresentar uma justificativa plausível para tanto. Esta modalidade pode ser utilizada em dois casos:

No primeiro, a lei de locações, regulamenta que caso o contrato de locação seja feito por escrito com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, ao final deste prazo poderá o locador utilizar-se da denúncia vazia para retomada imediata do imóvel, não necessitando notificar ou avisar o locatário. Porém, se 30 (trinta) dias após o final deste prazo o locatário continuar no imóvel sem oposição do locador, a locação será prorrogada por prazo indeterminado, e o locador somente poderá utilizar-se da denúncia vazia, se avisar o locatário, e dar-lhe 30 (trinta) dias para a desocupação. (Art. 46);

A segunda hipótese, ocorre quando o contrato é verbal ou por escrito com prazo inferior a 30 (trinta) meses, sendo que só poderá o locador utilizar-se da denúncia vazia quando a Locação ultrapassar o período de 5 anos, ininterruptos (Art. 47, V).

Por outro lado, porém, temos a Denúncia Cheia, que precisa ser invocada quando o contrato de locação é verbal ou por escrito com prazo inferior a 30 (trinta) meses, sendo que ao final do prazo estipulado o locador só poderá reaver o imóvel se apresentar uma justificativa válida, que encontra fundamento na Lei de Locações (Lei 8.245/91), trazendo as seguintes hipóteses para esta denúncia:

Ocorrência de infração legal, ou contratual (Art. 9º, II);

Por falta de pagamento de alugueis, ou outros encargos acessórios (Art. 9º, III);

Para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser realizadas com o locatário permanecendo no imóvel, ou este se recuse a consenti-las (Art. 9º, IV);

Com o fim da relação de emprego, caso o Locatário seja empregado do Locador e a locação se relacione com o emprego (Art. 47º, II)

Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio (Art. 47ª III) e nessa hipótese a denúncia cheia não poderá ser utilizada enquanto o contrato vige por tempo determinado. E ainda somente poderá ser feita se demonstrada sua necessidade em juízo nos casos em que: (Art. 47 §1º)

a) Alegando retomada para uso próprio, o Locador (ou seu cônjuge/companheiro) possuir e estiver ocupando outro imóvel na mesma localidade, com a mesma finalidade (residencial) (Art. 47 §1º, “a”)

b) Caso o beneficiário for ascendente ou descentes, residir em imóvel próprio (ou de seu cônjuge/companheiro) Art. 47 §1º “b”);

c) Deverá ainda o Locador ou retomante comprovar a propriedade do imóvel, em caráter irrevogável, com imissão na posse e título registrado junto à matrícula deste. (Art. 47, §2º).

Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, 20% ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 50% (Art. 47, IV). Também deverá o Locador observar o item “c” da hipótese anterior;

Portanto, essas são as hipóteses de retomada do imóvel, recomenda-se inclusive a estipulação do contrato com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses para que se possa utilizar a denúncia vazia a qualquer momento após este prazo.

Espera-se ter esclarecido e elucidado um dos elementos mais importantes do tema de locações residenciais.

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Bibliografia

Lei de Locações, Disponível em:  http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm, acesso em: 23 de agosto de 2016;

VENOSA, Silvio de Salvo, Lei do Inquilinato Comentada - Doutrina e Prática - 14ª Ed, São Paulo, Editora Atlas, 2015;

DINIZ, Maria Helena, Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada - 13ª Ed., São Paulo, Editora Saraiva, 2015.

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Flávio Neiva - OAB/PR 80.031

Membro do Núcleo OAB Jovem

O direito à Aposentadoria Especial

A aposentadoria especial é um benefício previdenciário previsto no art. 201, § 1º da Constituição Federal, destinado aos segurados que exercem as suas atividades laborais expostos aos agentes nocivos químicos, físicos, biológicos, ou mesmo sob a presença da eletricidade, com tensão superior a 250 Volts.

É uma espécie do gênero da aposentadoria por tempo de serviço, pois possui características próprias, tais como a contagem diferenciada de tempo de serviço, bem como a não incidência do fator previdenciário para fins de valor de benefício.

Esse benefício é uma forma de proteção aos segurados que submetem à sua saúde e integridade física às condições especiais presentes no ambiente laboral, pois se presta a reparar financeiramente os desgastes causados pela exposição aos agentes nocivos.

Para o segurado adquirir a aposentadoria especial, é necessário que seja comprovada a presença dos agentes nocivos no ambiente laboral durante 15 (quinze), 20 (vinte) ou 25 (vinte e cinco) anos, bem como possuir a carência de 180 (cento e oitenta) meses, conforme a exigência prevista nos artigos 57 e 58 da Lei 8.213/1991.

O uso dos equipamentos de proteção individual (EPI) não esgota a possibilidade de alcançar a aposentadoria especial, pois embora sejam utilizados pelo segurado, ainda assim as condições especiais de trabalho podem estar presentes,em decorrência da tamanha agressividade dos agentes nocivos.

Nesse sentido, não se pode olvidar que em recente decisão o Supremo Tribunal Federal (STF)abordou o posicionamento de que os equipamentos de proteção não possuem o condão de neutralizar a exposição ao agente nocivo físico ruído acima dos limites de tolerância:

RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. DIREITO CONSTITUCIONAL PREVIDENCIÁRIO. APOSENTADORIA ESPECIAL. ART. 201, § 1º, DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA. REQUISITOS DE CARACTERIZAÇÃO. TEMPO DE SERVIÇO PRESTADO SOB CONDIÇÕES NOCIVAS. FORNECIMENTO DE EQUIPAMENTO DE PROTEÇÃO INDIVIDUAL - EPI. TEMA COM REPERCUSSÃO GERAL RECONHECIDA PELO PLENÁRIO VIRTUAL. EFETIVA EXPOSIÇÃO A AGENTES NOCIVOS À SAÚDE. NEUTRALIZAÇÃO DA RELAÇÃO NOCIVA ENTRE O AGENTE INSALUBRE E O TRABALHADOR. COMPROVAÇÃO NO PERFIL PROFISSIOGRÁFICO PREVIDENCIÁRIO PPP OU SIMILAR. NÃO CARACTERIZAÇÃO DOS PRESSUPOSTOS HÁBEIS À CONCESSÃO DE APOSENTADORIA ESPECIAL. CASO CONCRETO. AGENTE NOCIVO RUÍDO. UTILIZAÇÃO DE EPI. EFICÁCIA. REDUÇÃO DA NOCIVIDADE. CENÁRIO ATUAL. IMPOSSIBILIDADE DE NEUTRALIZAÇÃO. NÃO DESCARACTERIZAÇÃO DAS CONDIÇÕES PREJUDICIAIS. BENEFÍCIO PREVIDENCIÁRIO DEVIDO. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO EXTRAORDINÁRIO.

(...) 12. In casu, tratando-se especificamente do agente nocivo ruído, desde que em limites acima do limite legal, constata-se que, apesar do uso de Equipamento de Proteção Individual (protetor auricular) reduzir a agressividade do ruído a um nível tolerável, até no mesmo patamar da normalidade, a potência do som em tais ambientes causa danos ao organismo que vão muito além daqueles relacionados à perda das funções auditivas. O benefício previsto neste artigo será financiado com os recursos provenientes da contribuição de que trata o inciso II do art. 22 da Lei no 8.212, de 24 de julho de 1991, cujas alíquotas serão acrescidas de doze, nove ou seis pontos percentuais, conforme a atividade exercida pelo segurado a serviço da empresa permita a concessão de aposentadoria especial após quinze, vinte ou vinte e cinco anos de contribuição, respectivamente. O benefício previsto neste artigo será financiado com os recursos provenientes da contribuição de que trata o inciso II do art. 22 da Lei no 8.212, de 24 de julho de 1991, cujas alíquotas serão acrescidas de doze, nove ou seis pontos percentuais, conforme a atividade exercida pelo segurado a serviço da empresa permita a concessão de aposentadoria especial após quinze, vinte ou vinte e cinco anos de contribuição, respectivamente. 13. Ainda que se pudesse aceitar que o problema causado pela exposição ao ruído relacionasse apenas à perda das funções auditivas, o que indubitavelmente não é o caso, é certo que não se pode garantir uma eficácia real na eliminação dos efeitos do agente nocivo ruído com a simples utilização de EPI, pois são inúmeros os fatores que influenciam na sua efetividade, dentro dos quais muitos são impassíveis de um controle efetivo, tanto pelas empresas, quanto pelos trabalhadores. 14. Desse modo, a segunda tese fixada neste Recurso Extraordinário é a seguinte: na hipótese de exposição do trabalhador a ruído acima dos limites legais de tolerância, a declaração do empregador, no âmbito do Perfil Profissiográfico Previdenciário (PPP), no sentido da eficácia do Equipamento de Proteção Individual - EPI, não descaracteriza o tempo de serviço especial para aposentadoria.15. Agravo conhecido para negar provimento ao Recurso Extraordinário.

(ARE 664335, Relator(a):  Min. LUIZ FUX, Tribunal Pleno, julgado em 04/12/2014, ACÓRDÃO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-029 DIVULG 11-02-2015 PUBLIC 12-02-2015).

Posto isso, o seguradoque exercer suas atividades laborais sob a presença dos agentes nocivos,tem a opção de buscar por meio do benefício previdenciário da aposentadoria especial o reparo que não lhe foi oportunizado no ambiente de trabalho.

Para tanto, basta comprovar junto ao Instituto Nacionalde Seguro Social (INSS) os requisitos previstos nos artigos 57 e 58 da Lei 8.213/1991. Caso haja a negativa da Autarquia Previdenciária, embora se tenha alcançado as condições necessárias, a via judicial é a alternativa para que o segurado seja amparado.

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Aline Fernanda Rodrigues - OAB/PR 73.775

Membro do Núcleo OAB Jovem

A ADVOCACIA COLABORATIVA COMO SOLUÇÃO NÃO ADVERSARIAL DOS CONFLITOS FAMILIARES

É comum ouvirmos que em demandas familiares todos perdem. São meses de desgaste do núcleo familiar e muitas vezes as soluções alcançadas não atendem aos anseios que motivaram a propositura da demanda e, mesmo exitosas, deixam a mácula da má gestão do conflito, que poderia ter sido tratado por meio de técnicas não adversariais.

As partes inflacionam o papel do magistrado e o que muitas vezes ocorre é a dissipação dos comandos judiciais, que sucumbem diante da tamanha complexidade das relações humanas. O efeito é desastroso: novas demandas para rediscutir o que já foi objeto de processo anterior. Ou, pior: a total descrença na Justiça pelo limitado alcance de sua intervenção.

A explicação é simples: os conflitos familiares são multifacetários. E por assim o serem, clamam por tratamentos multidisciplinares. As soluções estritamente jurídicas são incompletas e acabam por acumular novas frustrações na extensa lista de desventuras dos litigantes.

A advocacia colaborativa vem, então, recolocar o operador do direito na sua função de agente pacificador, insculpida no art. 2ª, inc. VI, do Código de Ética e Disciplina da OAB, aparando as arestas de um judiciário tomado por rancores latentes.

Idealizada pelo advogado norte americano Stuart Webb e posteriormente complementada e aperfeiçoada pela psicóloga Peggy Thomson, a ideia é simples: renuncia-se ao litígio, voltando-se todos os esforços para a celebração de um acordo sustentável para as partes, com a atuação de uma equipe multidisciplinar composta por psicólogos, advogados, consultores financeiros e demais profissionais que se façam necessários para a solução da contenda.

O ambiente colaborativo é destituído de qualquer feição de barganha, por força de um pacto de não litigância firmado pelos profissionais envolvidos. É essa a chave mestra para o sucesso da prática. Pelo documento, não sendo possível o acordo, os profissionais signatários não poderão patrocinar as partes em demanda contenciosa, devendo encaminhá-las a outros advogados. A condição consta de forma transparente nas procurações e nos contratos de prestação de serviço firmados.

Assim, a conduta equivocadamente beligerante do advogado cede espaço a uma postura de efetiva colaboração, uma vez que os patronos não mais representam ameaça mútua entre si. No mesmo passo, afasta-se eventual desconfiança dos clientes acerca das reais intenções dos envolvidos, na medida em que o litígio sequer é uma opção.

A interdisciplinaridade é igualmente fundamental para o sucesso da prática colaborativa, uma vez que permite o amplo tratamento do conflito, em suas multifacetas, permitindo “a transição de uma situação disfuncional para outra mais funcional, com a qual as pessoas possam efetivamente conviver”[1]. Dessa maneira, evita-se que o seu potencial destrutivo seja detonado, o que resulta em soluções eficazes e duradouras.

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[1] FÜRST, Olívia. Práticas colaborativas no direito de família

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Rafaela Teixeira da Costa - OAB/PR 70.884

Membro do Núcleo OAB Jovem

Workshop do Núcleo Jovem

Vocês já estão sabendo sobre o workshop que acontecerá nos dias 16, 17 e 18 de agosto?

Como sempre mencionamos o objetivo do Núcleo Jovem, além de integrar os jovens advogados à classe, é poder colaborar em todos os aspectos possíveis no bom desenvolvimento de suas atividades profissionais.

Temos a consciência das dificuldades enfrentadas, e das dúvidas que surgem no começo do exercício da advocacia, e é pensando nisso que a comissão irá promover este mês o primeiro workshop do Núcleo Jovem, com a intenção de capacitar os advogados em início de carreira.

Sabe aquela velha dica que todos escutam de que “para passar no exame da ordem vale a pena estudar e gabaritar ética”?

De repente se torna fácil perceber que na prática tem gente se esquecendo do que estudou, não é mesmo? Rs.

Aí está um dos pequenos e bons motivos de participar deste evento!

Ou seja, serão esclarecidas questões além da matéria acadêmica, ressaltando-se os pontos importantes para a prática da advocacia nesse início de carreira.

Assim, serão três dias de evento, com dois temas por dia, visando esclarecer dúvidas e tentar orientar questões simples do dia a dia.

Confira a programação:

Dia 16/08 (terça-feira)

19:00 às 20:00 - Novo Código de Ética (Dr. Fabiano Nakamoto)

20:00 às 21:15 - Publicidade e propaganda na advocacia (Dr. Luis Guilherme Cassarotti)

Dia 17/08 (quarta-feira)

19:00 às 20:00 - Prospecção de clientes e 1º Atendimento (Dr. Augusto Rodrigo Gozze)

20:15 às 21:15 - Direitos e Prerrogativas (Dr. José Carlos Mancini Junior)

Dia 18/08 (quinta-feira)

19:00 às 20:00 - Constituição de Sociedade de Advogados (Dra. Sabrina Becue)

20:15 às 21:15 - Aspectos Tributários da Advocacia (Dr. Sérgio Aziz Ferrareto Neme)

As inscrições mal começaram e a aderência foi enorme, portanto se inscrevam, pois as vagas são limitadas e restam poucas!

Temos certeza que o conteúdo será muito útil para todos os participantes.

Lembrando que as inscrições podem ser feitas diretamente na secretaria OAB Londrina, pelo telefone (43) 3294-5900 ou pelo email: secretaria.londrina@oabpr.org.br.

Esperamos por vocês...

Bloqueio do whatsapp: Privacidade x Interesse Público

As redes sociais e aplicativos de comunicação, atualmente, são meios essenciais no cotidiano das pessoas, e isso é fato notório e inegável. Da simples interação e bate papo, ao uso como fonte de publicidade, divulgação profissional, expansão comercial e meio de negociação.

Mas a partir daí surge um viés: até onde podemos disponibilizar e armazenar nossos dados e informações de forma privada, e qual a segurança que o sistema digital nos fornece?

Primeiramente, em um exemplo simples, é importante esclarecer que mesmo sem querer ou nos preocupar (ou até sem ler aqueles termos enormes que concordamos), acabamos fornecendo diversos dados pessoais para o sistema digital, através das redes sociais.

Basta você parar para perceber os anúncios que aparecem no seu Facebook, em pequenas janelas durante a navegação em algum site, ou até mesmo a localização em vários aplicativos de celular (aos usuários do Tinder e Pokémon Go, fica a dica, rs).

Mas a verdade é que as próprias empresas que operam as redes sociais acabam coletando informações que nós disponibilizamos (como nome, preferências, localização, idade etc.), a fim de personalizar a venda para seus anunciantes.

Ou seja, em que pese determinadas informações que disponibilizamos não sejam divulgadas de modo público, há pessoas que possuem sim acesso a elas.

Analisando-se deste modo, não parece haver um grave problema em relação a isso. Mas e quando as informações são sigilosas, referentes a grandes empresas? Ou possuem dados de contas bancárias?

Pensando nisso, o whatsapp criou uma chave de criptografia de ponta a ponta (já repararam naquela mensagem que aparece?)

É como se fosse um “cadeado” que protege as conversas e informações trocadas entre os usuários, de modo que só eles possam destrancá-las e ter acesso, impedindo até mesmo o próprio whatsapp de acessá-las.

E aí se inicia mais um questionamento: E quando as informações trocadas são criminosas ou quando há crimes virtuais?

É nesta batalha entre a importância da privacidade de dados e segurança digital, com o interesse público, que ainda se faz necessário um consenso.

Uma das questões mais conhecidas em relação a isso no Brasil tem sido o bloqueio do whatsapp por decisões judiciais.

No Brasil, desde o ano passado, houve bloqueio do aplicativo por quatro vezes através de decisões judiciais, tendo em vista que o Facebook/whatsapp (lembrando que as duas empresas são do mesmo dono) teriam descumprido determinações judiciais para que as empresas fornecessem informações de usuários, trocadas através dos aplicativos.

Nas ocasiões, as informações requeridas pelo juízo colaborariam em investigações criminais, e foram negadas pelas empresas. As decisões, então, foram baseadas na Lei nº 12.965/14, também conhecida como “Marco Civil da Internet”, que estabelece direitos e deveres para o uso da internet no Brasil, e que assegura sanções em caso de descumprimento da ordem judicial, senão vejamos:

Art. 10.  A guarda e a disponibilização dos registros de conexão e de acesso a aplicações de internet de que trata esta Lei, bem como de dados pessoais e do conteúdo de comunicações privadas, devem atender à preservação da intimidade, da vida privada, da honra e da imagem das partes direta ou indiretamente envolvidas.

§ 1^o O provedor responsável pela guarda somente será obrigado a disponibilizar os registros mencionados no caput, de forma autônoma ou associados a dados pessoais ou a outras informações que possam contribuir para a identificação do usuário ou do terminal, mediante ordem judicial, na forma do disposto na Seção IV deste Capítulo, respeitado o disposto no art. 7^o.

§ 2^o O conteúdo das comunicações privadas somente poderá ser disponibilizado mediante ordem judicial, nas hipóteses e na forma que a lei estabelecer, respeitado o disposto nos incisos II e III do art. 7^o.

Art. 12.  Sem prejuízo das demais sanções cíveis, criminais ou administrativas, as infrações às normas previstas nos arts. 10 e 11 ficam sujeitas, conforme o caso, às seguintes sanções, aplicadas de forma isolada ou cumulativa:

I - advertência, com indicação de prazo para adoção de medidas corretivas;

II - multa de até 10% (dez por cento) do faturamento do grupo econômico no Brasil no seu último exercício, excluídos os tributos, considerados a condição econômica do infrator e o princípio da proporcionalidade entre a gravidade da falta e a intensidade da sanção;

III - suspensão temporária das atividades que envolvam os atos previstos no art. 11; ou

No entanto, no último bloqueio ocorrido em julho deste ano, o Ministro Ricardo Lewandowski, presidente do STF deferiu liminar para suspender a decisão da juíza de Duque de Caxias/RJ que determinou o bloqueio do aplicativo.

Essa decisão se deu em ADPF (Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental), que foi ajuizada pelo PPS (Partido Popular Socialista), em relação ao bloqueio anterior, ocorrido em maio de 2016, pelo juízo da Vara Criminal de Lagarto/SE.

Em sua fundamentação, o ministro não entrou no mérito da atitude da empresa responsável pelo aplicativo, porém esclareceu que a decisão estaria lesando milhares de brasileiros que utilizam e necessitam do aplicativo para diversos fins, bem como estaria ferindo preceito fundamental da livre expressão e comunicação, veja um trecho da fundamentação, a saber:

“Ora, a suspensão do serviço do aplicativo WhatsApp, que permite a troca de mensagens instantâneas pela rede mundial de computadores, da forma abrangente como foi determinada, parece-me violar o preceito fundamental da liberdade de expressão aqui indicado, bem como a legislação de regência sobre o tema. Ademais, a extensão do bloqueio a todo o território nacional, afigura-se, quando menos, medida desproporcional ao motivo que lhe deu causa.

Sem adentrar no mérito do uso do aplicativo para fins ilícitos, é preciso destacar a importância desse tipo de comunicação até mesmo para intimação de despachos ou decisões judiciais, conforme noticiado pelo sítio eletrônico http://www.conjur.com.br/2016-fev-27/klaus-koplinurgente-intimacao-feita-whatsapp.”

Tem-se, portanto, que embora a legislação brasileira esteja caminhando para uma melhor regulamentação acerca da internet e dos seus meios de comunicação correlatos, a lei ainda deixa o assunto muito abrangente, de forma que o entendimento jurisprudencial passa a ficar com interpretações divergentes, sem uma estabilidade e segurança jurídica.

É claro que o interesse público em relação às informações requeridas em colaboração as investigações criminais devem ser atendidas, no entanto os meios para que isso aconteça não podem lesar terceiros.

Deve-se ater também à possibilidade ou não de se decodificar a chave de criptografia do whatsapp, visto que, conforme acima mencionado, os dados são protegidos para que nem mesmo o próprio aplicativo tenha acesso a estas informações. Mas essa é outra questão a ser abordada.

O que fica como ponto final deste raciocínio é: considerando todas as possibilidades fáticas, como ponderar os limites da privacidade garantindo a segurança digital?

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Graziella Yumi Ogaki Adao - OAB/PR 72.493

Membro do Núcleo OAB Jovem