Inicialmente,
a proposta do presente artigo é elucidar e verificar um dos aspectos mais
importantes da locação de imóveis residenciais urbanos.
Frisa-se
que o principal instrumento legal que regulamenta o tema é a Lei nº 8.245/91, melhorada
em 2009 pela Lei nº 12.112/09.
A
Lei de locações estabelece que quando o locador, deseja a retomada do imóvel, e
não está em mútuo acordo com o locatário (Art. 9º, I), deverá faze-la
utilizando-se da “denúncia”. Neste sentido, há duas espécies, a Denúncia Vazia,
e a Denúncia Cheia.
A
Denúncia vazia, ocorre quando o Locador retoma o imóvel, sem a necessidade de
apresentar uma justificativa plausível para tanto. Esta modalidade pode ser
utilizada em dois casos:
No
primeiro, a lei de locações, regulamenta que caso o contrato de locação seja
feito por escrito com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, ao final
deste prazo poderá o locador utilizar-se da denúncia vazia para retomada imediata
do imóvel, não necessitando notificar ou avisar o locatário. Porém, se 30
(trinta) dias após o final deste prazo o locatário continuar no imóvel sem
oposição do locador, a locação será prorrogada por prazo indeterminado, e o
locador somente poderá utilizar-se da denúncia vazia, se avisar o locatário, e
dar-lhe 30 (trinta) dias para a desocupação. (Art. 46);
A
segunda hipótese, ocorre quando o contrato é verbal ou por escrito com prazo
inferior a 30 (trinta) meses, sendo que só poderá o locador utilizar-se da
denúncia vazia quando a Locação ultrapassar o período de 5 anos, ininterruptos
(Art. 47, V).
Por
outro lado, porém, temos a Denúncia Cheia, que precisa ser invocada quando o
contrato de locação é verbal ou por escrito com prazo inferior a 30 (trinta)
meses, sendo que ao final do prazo estipulado o locador só poderá reaver o
imóvel se apresentar uma justificativa válida, que encontra fundamento na Lei
de Locações (Lei 8.245/91), trazendo as seguintes hipóteses para esta denúncia:
Ocorrência de infração legal, ou
contratual (Art. 9º, II);
Por falta de pagamento de alugueis, ou
outros encargos acessórios (Art. 9º, III);
Para reparações urgentes determinadas
pelo Poder Público, que não possam ser realizadas com o locatário permanecendo
no imóvel, ou este se recuse a consenti-las (Art. 9º, IV);
Com o fim da relação de emprego, caso
o Locatário seja empregado do Locador e a locação se relacione com o emprego
(Art. 47º, II)
Se for pedido para uso próprio, de seu
cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente
que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial
próprio (Art. 47ª III) e nessa hipótese a denúncia cheia não poderá ser
utilizada enquanto o contrato vige por tempo determinado. E ainda somente
poderá ser feita se demonstrada sua necessidade em juízo nos casos em que: (Art.
47 §1º)
a) Alegando retomada para uso próprio, o
Locador (ou seu cônjuge/companheiro) possuir e estiver ocupando outro imóvel na
mesma localidade, com a mesma finalidade (residencial) (Art. 47 §1º, “a”)
b) Caso o beneficiário for ascendente ou
descentes, residir em imóvel próprio (ou de seu cônjuge/companheiro) Art. 47 §1º
“b”);
c) Deverá ainda o Locador ou retomante comprovar
a propriedade do imóvel, em caráter irrevogável, com imissão na posse e título
registrado junto à matrícula deste. (Art. 47, §2º).
Se
for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras
aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, 20%
ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 50% (Art. 47,
IV). Também deverá o Locador observar o item “c” da hipótese anterior;
Portanto,
essas são as hipóteses de retomada do imóvel, recomenda-se inclusive a
estipulação do contrato com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses para
que se possa utilizar a denúncia vazia a qualquer momento após este prazo.
Espera-se
ter esclarecido e elucidado um dos elementos mais importantes do tema de
locações residenciais.
Bibliografia
Lei de Locações, Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm,
acesso em: 23 de agosto de 2016;
VENOSA, Silvio de Salvo, Lei do Inquilinato Comentada -
Doutrina e Prática - 14ª Ed, São Paulo, Editora Atlas, 2015;
DINIZ, Maria Helena, Lei de Locações de Imóveis Urbanos
Comentada - 13ª Ed., São Paulo, Editora Saraiva, 2015.
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Flávio Neiva - OAB/PR 80.031
Membro do Núcleo OAB Jovem
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