COMPRA DE IMÓVEL: Quais as cláusulas abusivas?

Os contratos imobiliários foram e são realizadas ao longo dos séculos em todas as partes do mundo. O objetivo do presente artigo é, longe de trabalhar com todas as possibilidades de cláusulas abusivas, instruir os consumidores para uma correta obtenção de seus direitos, bem como, prevenir de realizar determinados contratos com cláusulas abusivas.

Primeiramente é importante informar que as relações imobiliárias são protegidas pelo direito do consumidor, mostrando a importância de sua tutela, todavia, nem todos os contratos relativos a tal matéria se enquadram na relação de consumo, para tanto é necessário preencher determinados requisitos. As partes nesta relação jurídica devem ser o profissional ou empresa com atividade comercial relativa à títulos mobiliários e a pessoa física a adquirente do produto como destinatária final. Por outro lado as relações entre dois particulares, que não exercem essa atividade de forma profissional, que realizarem a transferência de direitos reais não se enquadram na relação de consumo, sendo dirimidas tais questões com base no direito civil.

Com isso será esboçado de maneira breve alguns tópicos com questões importantes sobre o tema:

1.      No ramo imobiliário, quando se realiza um financiamento pode acontecer das prestações aumentarem ao longo do tempo de forma desproporcional, portanto, é necessário ter ciência da possibilidade de revisão contratual, que está estabelecida no Código de Defesa do Consumidor consagrado em seu artigo 6, inciso V. A revisão contratual é cabível nos casos de fatos que ocorram após a contratação do negócio jurídico, não sendo exigido a imprevisibilidade, comum no direito civil. Sendo assim o único requisito é um fato novo, previsível ou não previsível, que venha a tornar extremamente onerosa o pagamento da prestação pelo consumidor.

2.      Além disso, o Código de Defesa do Consumidor no seu artigo 46 estabelece que não é cabível a existência de cláusulas desconhecidas e incompreensíveis nos contratos. O aludido artigo 46 proibi aquela condição puramente potestativa, em que, apenas uma das partes possa exprimir a sua vontade, ilustrando é essencial que o consumidor tenha o conhecimento prévio sobre a taxa de juros estipulada no financiamento imobiliário, sob pena de sua não aplicação. Nessa linha de raciocínio o artigo 47 do mesmo diploma legal impõe a necessidade da realização de uma interpretação benéfica ao consumidor, ilustrando novamente, deve-se imaginar o adquirente de incorporação imobiliária, quando no contrato constam dois valores para uma mesma taxa de seguro, a taxa com menor valor deve prevalecer por ser mais benéfica ao consumidor.   

3.      Ademais, outra cláusula abusiva é quando a incorporadora informa que o adquirente não possui direito a nenhuma percentagem da totalidade dos valores pagos, em caso de inadimplemento. Também é abusivo a devolução de tais valores apenas após a conclusão da obra. A súmula 543 do STJ estabelece que a devolução dos valores pagos devem ser de forma imediata, ainda, estabelece que deve ser integral se a culpa for do vendedor/construtor e parcial se a culpa adveio do comprador.

4.      Outrossim a lei 4.591/1964 cuida dos direitos relativos a construção e a incorporação de imóveis, em que pese ser uma lei civil, os tribunais tem adotado consoante a ela as normas protetivas estabelecidas no Código de Defesa do Consumidor e ainda estabelecido decisões judiciais favoráveis ao consumidor. Como é o caso da Súmula 76 do STJ, em que, não é exigido do consumidor a exigência legal, estabelecido na aludida lei, de registrar o compromisso de compra e venda do imóvel, para que ele possa exigir da incorporadora imobiliária a escritura definitiva ou mesmo a adjudicação compulsória.

5.      Além do mais, a lei 10.931/2004 estabelece o chamado “patrimônio de afetação”, é uma garantia ao consumidor no caso das incorporadoras se tornarem insolventes antes da conclusão dos projetos imobiliários. O objetivo é manter separado o patrimônio do incorporador, em face do terreno e dos recursos inerente ao projeto imobiliário em questão, sendo este o objeto da afetação. A lei estabelece a responsabilidade do incorporador sobre qualquer prejuízo que venha causar ao patrimônio objeto da afetação. Sendo assim, os benefícios ao consumidor neste caso é a transparência em relação a utilização dos recursos para a incorporação, bem como, a proteção do patrimônio afetado, perante, os credores do incorporador.

6.      Além de tudo, a lei 9.514/1997 estabelece a alienação fiduciária, esta é uma facilidade ao fornecedor do crédito imobiliário. Nesta modalidade o adquirente, mesmo antes da quitação total do imóvel, é possuidor direto da coisa, bem como, titular sobre o direito real, após o pagamento total do financiamento será consolidada a posse e a propriedade de forma definitiva. Com isso o credor tem a possibilidade de substituir a tradicional execução de hipoteca sobre o imóvel pela própria retomada da posse, por meio da ação expedita.

Ante o exposto é notório perceber que o consumidor é considerado vulnerável por diversos motivos, um deles é pela falta de conhecimento técnico e jurídico em relação ao produto objeto da contratação, neste sentido, conclui-se que o consumidor deve estar instruído previamente para a realização de determinado contrato imobiliário, para que, não seja lesionado. Este negócio jurídico é prática bastante utilizada no ramo do direito privado e deve o adquirente assegurar que para ter sua propriedade não faça adesão a contrato que lhe traga prejuízo, afinal o direito à moradia é um direito fundamental.  

Bibliografia:

OLIVEIRA, Júlio Moraes. Direito do consumidor completo. Belo Horizonte: Editora D Plácido, 2014.

TARTUCE, Flávio. Manual de direito do consumidor: direito material e processual. 4ª Ed. rev., Atual. e ampl. São Paulo: MÉTODO, 2015.

NUNES, Luis Antonio Rizzato. Curso de direito do consumidor. 4ª Ed. São Paulo: Saraiva, 2009.

MIRAGEM, Bruno. Curso de direito do consumidor. 6ª Ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2016.

MARQUES, Claudia Lima. Contratos no código de defesa do consumidor. 5ª Ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Revista dos tribunais, 2005.

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Janette Alves Rando - OAB/PR 74.707

Membro do Núcleo OAB Jovem