DA RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA DA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL (Locação empresarial)

A locação não residencial é aquela destinada à atividade empresarial ou locada a pessoa jurídica para uso dos proprietários ou empregados desta.

Para que haja a renovação compulsória, onde o locador é obrigado a renovar o contrato de locação, são necessários alguns requisitos:

1 - 5 anos ininterruptos da locação, bem como 3 anos ininterruptos exercendo a mesma atividade comercial no imóvel locado. Estes 5 anos, podem resultar de vários contratos, desde que não se tenha interrompido a locação, e o locatário tenha permanecido no imóvel (Sem interrupções na locação). O fato de as partes da locação alterarem-se (no sentido de sucessão ou venda da empresa ou do imóvel) não a torna interrupta. 

Frise-se que, no entendimento de alguns tribunais, a interrupção meramente formal, não se considera interrupção para fins de renovação compulsória, desde que o exercício da atividade não seja interrompido de fato, pois tal consideração poderia se tornar um artifício do locador, demorando para formalizar novo contrato, a fim de prejudicar o locatário, na renovação da locação, por exemplo.

2 - O contrato deve ser obrigatoriamente por escrito (não verbal), bem como ter prazo determinado, tendo em vista que no contrato por prazo indeterminado qualquer das partes pode desfazê-lo notificando a outra com antecedência de 30 dias, a qualquer momento (art. 57 da Lei 8.245/91, Lei do Inquilinato).

3-  A Ação competente para a renovação (ação renovatória deve ser proposta entre um ano e seis meses antes da data de finalização do contrato, ou seja, o prazo para propositura da ação inicia-se em 1 ano antes da finalização do contrato e termina em 6 meses, sendo que passado este prazo, o locatário perde o direito, e não pode mais exigir a renovação judicialmente, caberá somente renovar em acordo com o locador.

  

Vistos os requisitos para a renovação compulsória, a lei do inquilinato, prevê situações em que o proprietário não é obrigado a renovar a locação, nem mesmo pela propositura de ação. São elas:

a.         Quando o locador precisa do imóvel para uso próprio, hipótese em que não pode exercer ali a mesma atividade que exercia o locatário, exceto se antes da locação esta já era exercida. A destinação do imóvel para uso próprio deve ser dada em 3 meses, sob pena de indenização, exceto para lojas de shopping center;

b.        Uso do imóvel para empresa que pertença a ascendente, descendente ou cônjuge do locador e que exista há mais de um ano, sendo que não pode ser parente colateral, e também impossibilita o exercício da mesma atividade, também exceto para lojas em shopping center;

c.         Proposta insuficiente em relação ao valor de mercado, quando o locatário deseja a renovação em valor comprovadamente abaixo do mercado para aquele imóvel e se recuse a igualar a este;

d.        Proposta melhor de terceiro, quando o locador recebe melhor proposta de terceiro, hipótese em que o locatário pode igualar-se à proposta, exercendo o direito de preferência, e caso não o faça, o locador poderá alugar ao terceiro. O locador e o terceiro são solidários em uma possível ação de indenização pela perda do ponto do locatário, caso o imóvel não seja alugado ao terceiro;

e.         Reforma radical imposta pelo poder público ou reforma para valorização do imóvel. Por fim, esta hipótese ocorre quando o poder público exige reforma que importe em radical transformação do imóvel, ou para fazer reformar de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade. A Reforma também deve ser iniciada em até 3 meses, sob pena de indenização ao locatário.

Contudo, a ação renovatória pode ser proposta quantas vezes possível, para renovação por igual período de tempo.

É por estes e outros motivos que o contrato de aluguel não residencial deve ser formulado cuidadosamente por profissional competente visando resguardar os direitos de ambas as partes.

BIBLIOGRAFIA:

Lei do Inquilinato, art. de 51 a 57 da Lei nº 8.245/91, disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245.htm.

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Flávio Rezende Neiva - OAB/PR 80.031

Audiências de Custódia em Londrina: Mídia, números e reflexões.

É cediço que os meios de comunicação possuem um poder de convencimento gigantesco, a ponto de tornar qualquer informação divulgada como uma verdade incontroversa.

Sabedora desse poder de persuasão, verifica-se que a mídia busca abordar temas corriqueiros que permeiam o nosso convívio social, como a possíveis práticas que violaria a norma penal, bem como as prisões que são realizadas rotineiramente.

Nesse sentindo, é incontroverso que a Audiência de Custódia é um dos principais assuntos, atualmente, explorado pelos meios de comunicação.

Para tanto, antes de refletirmos sobre a existência ou não de uma audiência de soltura, como é comumente afirmado pelos meios de comunicação, é necessário conceituarmos, brevemente, sobre a audiência em estudo.

Sabe-se que a audiência em questão, é previsto no Pacto de São José da Costa Rica que assim dispõe:

art. 7º. 5. "Toda pessoa presa, detida ou retida deve ser conduzida, sem demora, à presença de um juiz ou outra autoridade autorizada por lei a exercer funções judiciais e tem o direito de ser julgada em prazo razoável ou de ser posta em liberdade, sem prejuízo de que prossiga o processo. Sua liberdade pode ser condicionada a garantias que assegurem o seu comparecimento em juízo”

Em apertado resumo, o objetivo da audiência é apresentar o preso em flagrante até ao Juiz, em uma audiência em que será oportunizado ao Ministério Público, ao advogado do preso em flagrante ou até mesmo a Defensoria Pública, de se manifestarem sobre a prisão.

Durante a audiência, após as perguntas que serão formuladas por todos os personagens supracitados, o Magistrado analisará a prisão sob o aspecto da legalidade sem se adentrar ao mérito que ensejou a prisão.

É dizer, será aferido a possibilidade de se conceder a liberdade provisória com ou sem medidas alternativas diversas da prisão ou até mesmo a continuidade da prisão do indivíduo.

É permitido ao Magistrado, também, avaliar  eventuais ocorrências de tortura ou de maus-tratos, diante de um contexto histórico.

 Feita a supra explicação, passa-se a discorrer brevemente a cerca de algumas opiniões que são propaladas e divulgadas pelos meios de comunicação, em especial, aos programas que abordam a criminalidade.

Sabe-se que antes da efetivação da audiência de custódia, era comum ouvirmos pelos meios de comunicação as seguintes afirmações:

Fulano X, foi preso e espero que apodreça na cadeia.

Se eu fosse o Juiz, não soltaria nunca um bandido(a) como esse(a).

Se Fulano(a) foi preso(a), é porque fez coisa errada e a cadeia é pouco para ele (a).

Acontece, todavia , que essa destilação de ódio e vingança sobre o semelhante, atualmente, possui uma outra formatação com uma crítica a audiência de custódia, sem qualquer amparo comprobatório. Explico.

Os meios de comunicação, em especial aos programas que abordam a criminalidade, ao noticiarem a custódia de um indivíduo, afirmam que aquela pessoa que teve a sua liberdade restringida, em poucas horas ou dias, estaria ganhando a sua liberdade novamente no convívio social por existir uma audiência de soltura.

Sabe-se que a referida audiência possui o fito de aferir a legalidade da prisão, diante de toda análise histórica vivenciada por tortura e violência que detêm o poder estatal.

Nesse sentindo, a audiência em apreço jamais será um incentivo a prática delituosa, nem menos ser uma óbice para a aplicação da Lei, ante a uma possível prática delituosa.

É cediço que ela foi criada para uma prévia cognição sumária da prisão efetuada, a fim de  verificar se houve alguma violação a literalidade da Lei. É dizer,  o magistrado atuará, de plano, para o fiel cumprimento da Lei e de tratados internacionais.

Verifica-se, ainda, que para tais programas policiais e outros integrantes que participam da persecução penal, a audiência em questão, seria um espúrio contra a pretensão  de prisões desenfreadas existentes em nosso País.

Nesse cenário, acredita-se que essas afirmações  buscam  justamente  criar a toda coletividade, um sentimento de  insegurança,  instigar o medo e intensificar, ainda mais, a  sensação de uma possível impunidade.

Logo, para a massa, a audiência de “soltura” seria uma óbice e um incentivo para a prática de novos crimes.

Acontece, todavia, que não se explica para a sociedade como é toda sistemática da audiência de custódia e que seu fundamento advém de um problema histórico: tortura e violência no ato da prisão.

Segundo dados do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), até janeiro de 2017, foram realizadas 186.455 mil audiências, sendo que 45,89% dos casos resultaram em liberdade. Por outro lado, 54% resultaram em prisão preventiva.

Em Londrina, desde 28/03/2016 a 17/04/2017, ao todo foram lavrados 1551 Autos de Prisão em flagrante.

Foram concedidas o monitoramento em 332 situações, totalizando 21%. Já a Liberdade Provisória, foi concedida em 422 apresentações, que em porcentagem chega-se a 27%.

Por fim, foram convertidos a prisão em flagrante em prisão preventiva em 792 situações, o que resulta na porcentagem de 51%.

Mas, afinal, diante de todo exposto, questiona-se: a audiência de custódia é realmente uma audiência de soltura?

Nesse cenário, resta cristalino que a audiência de custódia é um instrumento processual que determina que todo preso em flagrante deve ser levado a autoridade judicial.

E a partir da cognição sumária do Magistrado, analisará se houve alguma ilegalidade, objetivando o fiel cumprimento da Lei e de tratados internacionais.

REFERÊNCIAS

ORGANIZAÇÃO DOS ESTADOS AMERICANOS. Convenção Americana de Direitos Humanos (Pacto de São José da Costa Rica), 1969. Disponível: Acesso em: 31 Maio. 2017 às 18:25 h.

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Jessé Conrado Góes - OAB/PR 85.492